Podatek od najmu prywatnego 2026 — ryczałt 8,5% i 12,5% w praktyce

Jeśli wynajmujesz mieszkanie prywatnie (poza działalnością gospodarczą), od 2023 roku nie masz wyboru formy opodatkowania: przychód z najmu rozliczasz wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Skala podatkowa i koszty uzyskania przychodu odpadły. Oto jak to działa w 2026 roku.

Dwie stawki: 8,5% i 12,5%

Ryczałt od najmu prywatnego ma dwie stawki:

• 8,5% — od przychodu do 100 000 zł rocznie,
• 12,5% — od nadwyżki ponad 100 000 zł.

To podatek od przychodu, nie od dochodu — nie odliczysz remontu, odsetek od kredytu ani amortyzacji. W zamian: prosta ewidencja i brak składki zdrowotnej od najmu prywatnego.

Małżonkowie: limit 200 000 zł

Przy wspólności majątkowej małżonkowie mogą złożyć oświadczenie, że całość przychodu z najmu rozlicza jedno z nich. Wtedy stawka 12,5% zaczyna się dopiero powyżej 200 000 zł przychodu. Przy dwóch–trzech mieszkaniach to często realna oszczędność — policz to przed końcem roku, nie po.

Co jest przychodem: czynsz tak, media — to zależy

Przychodem jest czynsz najmu, który faktycznie otrzymujesz. Z opłatami za media jest subtelniej: zgodnie z dominującą linią interpretacyjną, zaliczki na media nie są Twoim przychodem, jeśli umowa jasno stanowi, że to najemca ponosi koszty zużycia, a Ty tylko pośredniczysz w przekazaniu pieniędzy. Warunek: ten zapis musi być w umowie, a rozliczenie — udokumentowane. Bez tego urząd może doliczyć media do przychodu i policzyć ryczałt także od nich.

Terminy, o których nie wolno zapomnieć

1. Wpłata ryczałtu — do 20. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni (lub kwartalnie, jeśli masz do tego prawo), na swój mikrorachunek podatkowy.
2. PIT-28 — zeznanie roczne składasz do 30 kwietnia roku następnego.
3. Pierwszy przychód w roku? Sam fakt wpłaty ryczałtu zgłasza formę rozliczenia — odrębnego oświadczenia nie składasz.

Najczęstsze błędy

• Liczenie limitu od dochodu. 100 000 zł dotyczy przychodu — sumy czynszów, nie tego, co zostaje po kosztach.
• Media wrzucone do czynszu jedną kwotą. Jedna pozycja „2800 zł" zamiast „czynsz 2300 zł + zaliczka na media 500 zł" oznacza ryczałt od całości.
• Brak ewidencji wpłat. Przy kilku mieszkaniach i przelewach „różnych" szybko przestajesz wiedzieć, co jest czynszem, a co zwrotem za media.

Ten artykuł to nie porada podatkowa — w nietypowej sytuacji (najem na firmę, współwłasność poza małżeństwem, najem krótkoterminowy) skonsultuj się z doradcą.

Jak to ułatwić

Połowa powyższych problemów to tak naprawdę problem z ewidencją. Rivio rozdziela czynsz i media na rachunku automatycznie: najemca podaje odczyty liczników przez link, system rozlicza zużycie po obowiązujących stawkach i wystawia czytelny rachunek z osobnymi pozycjami. Na koniec roku masz uporządkowaną historię przychodów do PIT-28 zamiast segregatora. Pierwsze mieszkanie — 30 dni za darmo.